Как выселить арендатора из квартиры законно

Аренда жилья — это обычное дело, но иногда владельцам квартир приходится столкнуться с проблемой выселения арендаторов. Будь то задержка платежей, нарушение условий договора или просто окончание срока аренды, важно знать, как законно и эффективно осуществить процесс выселения. В этой статье мы рассмотрим основные аспекты этого процесса, чтобы помочь вам избежать юридических подводных камней и обеспечить справедливое и законное разрешение ситуации.

Основания для выселения арендаторов

Идеальный сценарий предусматривает чёткое определение оснований для выселения в тексте договора. Правила официальной сдачи жилья без проблем подробно изложены в другом нашем материале. Однако, в реальности часто используются стандартные договоры, которые могут упускать критические моменты. В таких случаях следует руководствоваться следующими основаниями:

• Невыполнение условий аренды: к примеру, неуплата коммунальных платежей.
• Нарушение прав соседей: если арендатор создаёт неудобства соседям, это может служить поводом для расторжения договора.
• Повреждение имущества: арендатор несёт ответственность за ущерб, причинённый имуществу, включая поведение лиц, находящихся под его опекой, таких как дети или нетрудоспособные родственники.

Кроме того, важным основанием является задержка платежей. В случае договоров сроком на 11 месяцев, что является общепринятой практикой, двухмесячная задолженность по арендной плате считается просрочкой. Если срок аренды длиннее, просрочка начинается с шестимесячного периода неуплаты.

Недопустимо также использование жилья не по назначению. Проживание в квартире подразумевает исключительно жилые цели, и любая коммерческая деятельность, будь то салон красоты или мастерская, влечёт за собой право собственника на выселение арендатора. Детали о том, какие виды бизнеса допустимы в квартире, вы можете узнать из соответствующего раздела нашего ресурса.

Повреждение имущества, превышающее естественный износ, также может вызвать неудовольствие собственника и стать причиной для разрыва договора. Правила использования жилого помещения чётко регламентированы статьёй 17 Жилищного кодекса РФ, и любое отступление от них является нарушением. О том, что допускается делать в городской квартире, а что категорически запрещено, мы рассказали в отдельной статье.

Как выселить арендатора из квартиры законно

Процесс выселения арендатора законным путём зависит от наличия договора аренды и факта нарушения его условий, зафиксированных как в письменной, так и в устной форме. Определение нарушений и последующее выселение должны осуществляться в соответствии с действующим законодательством, что предполагает соблюдение определённых процедур и условий, изложенных в договоре.

Если нет договора аренды

На рынке аренды жилой недвижимости в России до сих пор встречается ситуация, когда отношения между арендодателем и арендатором не урегулированы официально заключенным договором. Несмотря на то, что тенденция к формализации взаимоотношений усиливается с каждым годом, некоторые собственники по-прежнему сомневаются в необходимости и эффективности такого подхода.

Однако в случае возникновения необходимости выселить жильца, даже при отсутствии договора, процесс должен следовать определенной процедуре, чтобы избежать нарушения закона со стороны владельца жилья, что может привести к более серьезным юридическим последствиям.

Первоначальные шаги при возникновении оснований для выселения включают:

• Попытку добиться мирного разрешения конфликта, что позволит избежать судебных разбирательств и связанных с ними расходов.
• Если попытки мирного урегулирования не увенчались успехом, следующий шаг — составление и вручение претензии о выселении арендатору. В документе должны быть указаны причины, по которым требуется освободить помещение (например, задолженность по арендной плате, повреждение имущества, неправомерное использование жилплощади), и установлен разумный срок для освобождения квартиры.

Если арендатор игнорирует претензию:

• Необходимо привлечь свидетелей, например, соседей, которые могут подтвердить факт отказа арендатора от реагирования на письменное уведомление. Владелец составляет акт об отказе в их присутствии.

Дальнейшие действия:

• Если после истечения срока, указанного в претензии, арендатор не покинул жилье, следует обратиться к участковому инспектору. Хотя участковый не осуществляет процедуру выселения напрямую, он может посетить квартиру и составить протокол о незаконном заселении, который будет использован в качестве доказательства в суде.

Обращение в суд:

• Это самый крайний и эффективный метод разрешения конфликта, но обычно обе стороны стараются избежать судебного разбирательства из-за связанных с этим затрат времени и средств.

Важно помнить, что соблюдение законных процедур при выселении без договора аренды не только защищает права владельца недвижимости, но и предотвращает возможные правовые споры и компликации в будущем.

Если есть договор аренды

Стандартные арендные договоры иногда упускают из виду положения о выселении. Однако, как указано в первой части нашего руководства, существуют законные основания для досрочного расторжения аренды. Поэтому крайне важно включать в договор не только условия ответственности, но и детализированный перечень имущества.

В случае конфликтов с арендаторами, первым шагом, независимо от наличия договора, должны стать попытки договориться. Необходимо указать арендаторам на невыполнение обязательств, таких как повреждения мебели или задолженность по арендной плате. Поиск компромисса может оказаться неожиданно продуктивным.

Если договориться не удается, следует составить письменное требование о расторжении договора с ссылкой на пункт 2 статьи 687 Гражданского кодекса, вручить его арендатору и ожидать его реакции. Во время ожидания целесообразно подготовить доказательства нарушений, такие как фото и видеозаписи повреждений или выписки банковских счетов, демонстрирующие отсутствие платежей. Эта информация окажет помощь в суде, если арендатор откажется освободить помещение.

Несмотря на наличие договора, быстро выселить неплательщика законным путем не получится. В любом случае, придется ожидать решения суда, которое может затянуться из-за различных обстоятельств, включая отпуска и болезни судей. Даже после вынесения решения потребуется время, прежде чем служба судебных приставов начнет исполнение.

Koгдa мoжнo выceлить apeндaтopa зa нeyплaтy

Чтобы инициировать выселение арендатора за неуплату, необходимо обратиться в суд с доказательствами его задолженности за арендуемое жилье. В случае краткосрочной аренды (менее года), собственник имеет право подать иск после двух случаев просрочки платежей, как это указано в статье 687 Гражданского кодекса РФ. Важно подчеркнуть, что речь идет о просрочке полной оплаты, а не о частичной. После второго нарушения срока платежа, собственник может потребовать в суде расторжения договора.

В судебной практике предусмотрены два возможных исхода: расторжение договора с выселением или предоставление двухмесячного срока для погашения задолженности без расторжения договора. При этом судья оценивает добросовестность арендатора, что влияет на окончательное решение.

Для долгосрочных договоров (от года и более) условием для обращения в суд является просрочка оплаты аренды не менее шести месяцев.

Если жильцы ничего не нарушали

Если арендаторы исполняют условия договора безупречно, то собственнику придется искать пути договоренностей, поскольку суд, скорее всего, встанет на сторону арендаторов. В случае отсутствия письменного договора и наличия лишь устных договоренностей, рекомендуется избегать грубости и вести переговоры с учетом интересов арендаторов. Ведь арендаторы, особенно семьи с детьми, уже понесли значительные расходы на аренду, услуги риелтора и связанную с переездом логистику.

Профессионалы в сфере недвижимости советуют собственникам предлагать арендаторам компенсацию в виде оплаты переезда, возвращения залога, оплаты услуг по поиску нового жилья или предложения альтернативного варианта проживания. Такой подход может помочь избежать судебных исков со стороны арендаторов и облегчить процесс выселения.

Можно ли выселить из квартиры арендаторов с детьми

В случае судебного решения о выселении, право на проживание теряют все зарегистрированные, включая детей арендатора. Процесс выселения проходит без вмешательства органов опеки.

Арендатор шантажирует, что расскажет о неуплате налогов от сдачи квартиры

Арендатор обладает возможностью раскрыть информацию о вашем уклонении от налогообложения. Он может подтвердить факт аренды без оформления документов, что может быть связано с вашим желанием избежать налоговых отчислений. В качестве доказательств могут выступать расписки, свидетельские показания или упоминание о передаче ключей от жилья.

Сроки подачи налоговой декларации
Налоговую отчетность следует представить до 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Если аренда осуществлялась в 2019 году, уплата налога приходится на 2020. Для договоров, начавшихся с 1 января 2020, налоговые обязательства возникают в 2021 году. Возможно, срок уплаты налога по вашему договору ещё не наступил, что является аргументом в пользу краткосрочных договоров аренды.

Ограничения длительности договора аренды
Продолжительность договора аренды ограничивает только владельца жилья. Арендатор имеет право расторгнуть соглашение, предупредив арендодателя за три месяца. Это означает, что даже годовой договор не гарантирует долгосрочное использование квартиры. Чаще всего удобным сроком для обеих сторон является полгода.

Можно ли обойтись без суда

Эффективность досудебного урегулирования спора зависит от готовности сторон идти на компромисс. Сложности возникают, если арендатор имеет психические расстройства, не выявленные при заключении договора, или если стороны занимают непримиримую позицию. Решение конфликта часто влечет за собой потери для одной или обеих сторон. В таких ситуациях рекомендуется применять стратегию «выиграл-выиграл», ищущую варианты сотрудничества без проигравших.

Как действовать нельзя

В сообществах в интернете порой советуют собственникам, желающим выселить арендаторов, выносить их вещи или менять замки. Однако, удержание имущества арендатора допустимо только при условии, что это прописано в договоре. Незаконное изменение замков или вынос вещей арендатора может быть расценено как хищение, что повлечет за собой юридическую ответственность для арендодателя. Также категорически запрещено прибегать к физическому воздействию или силе, что может усугубить конфликт и привести к обвинениям в совершении более серьезных правонарушений.

Как обезопасить себя

Многолетний опыт арендодателей, обладающих портфелем из нескольких квартир, показывает, что арендный бизнес требует активного участия и не является простым источником пассивного дохода. Основным правилом является тщательный отбор арендаторов, при котором следует обращать внимание на их внешний вид, место работы и поведение, чтобы оценить их надежность.

Следующим шагом является разработка договора аренды, в который необходимо включить специальный раздел, регламентирующий процедуру решения конфликтных ситуаций. Важно четко определить, что будет считаться конфликтом, каковы будут шаги для его разрешения, правила выселения, а также установить штрафы за нарушение данных условий.

Опытные арендодатели советуют при вселении акцентировать внимание арендатора на этом пункте договора, что служит дополнительной мотивацией для соблюдения условий и поддержания порядка.

Заключение официального договора аренды и уплата налогов с дохода гарантирует защиту интересов собственника. Например, если стоимость аренды составляет 30 тысяч рублей в месяц, налог по стандартной ставке в 13% будет равен 3900 рублям. Однако, зарегистрировавшись как самозанятый, можно снизить налоговую ставку до 4%, что значительно экономит средства и повышает уверенность в законности ведения дел.

Заключение

В договоре аренды необходимо предусмотреть пункт, касающийся процедуры расторжения договора при возникновении конфликтных ситуаций. В случае возникновения оснований для расторжения договора, первоначально следует стремиться к поиску взаимоприемлемого решения. Если же урегулировать конфликт мирным путем не удается, следует оформить и вручить арендатору официальное уведомление о выселении и расторжении договора. Обращение в суд следует рассматривать как последнюю инстанцию, но если арендаторы не покидают жилье после предоставления уведомления, подача искового заявления становится неизбежной. Важно помнить, что процесс выселения должен проходить в строгом соответствии с законом, без применения физической силы и незаконного удержания личных вещей арендаторов.