Что купить, чтобы заработать — вторичку или новостройку?

Ранее мы обсуждали этот вопрос и детально рассмотрели ситуацию, когда квартира приобретается для того что бы жить в ней.
Там все достаточно просто и однозначный выбор идет в пользу квартир с документами на собственность. Теперь рассмотрим покупку квартиры с точки зрения «как купить, чтобы заработать».
Первый путь- купить вторичку подешевле, чтобы ее продать подороже. Это сложный путь, требующий реально очень большой квалификация и определенных затрат.

На свободном рынке таких квартир нет. А те, что есть, они все, без исключения, проблемные: либо чехарда с документами, либо остаются в квартире прописанные лица, либо еще что-то похуже.

Значит, надо поручить эту работу специалисту, потратиться на рекламу и поиски. Не факт, что результат будет быстрым и выгодным.

Поэтому этот путь для простого инвестора — нецелесообразен.
Второй путь: купить новостройку на «нулевом» цикле, тут главное правильно определиться с перспективой ценового роста и сроков строительства. Эти факторы надо рассматривать в неразрывной связи друг с другом.

Если с ценой не угадал, то срок строительства будет означать только одно — когда вы сможете вернуть свои деньги.

Если с ценой угадал, но со сроками «промахнулся», то совокупная доходность по сделке (в пересчете на ежегодный доход) может оказаться существенно ниже обычного депозита в банке. Причем квартиру надо будет в любом случае продавать. Эта работа требует от продавца высокой квалификации.

Если просто дать объявление и ждать, то результат неминуем — придется делать немотивированную скидку и потерять часть заработанного.
Почему?
Да потому, что вашу квартиру кинутся «помогать» продать десятки «помощников» -называющих себя риэлторами, но таковыми по факту не являющимися, которые будут соревноваться между собой, кто дешевле предложит объект, что бы заполучить клиента.
В этом случае вступает в силу основное правило любого рынка: много товара — ниже цена, мало товара — цена выше. Поэтому продавать надо с риэлтором, но чтобы он был один, и у него не было конкурентов, снижающих цену. И только тогда он (при наличии квалификации) продаст квартиру за максимальную цену.
С 01 июля 2019 года изменились «правила игры» на первичном рынке.

Застройщики переходят на продажу квартир в новостройках через эскроу-счета. Да, часть продолжат достраивать по старым правилам, но это в подавляющем большинстве объекты с достаточно высокой степенью готовности, и, соответственно, тема «купить дешево, чтобы потом продать дорого» в этих объектах уже упущена — стадия строительства уже не начальная.

Теперь рассмотрим покупку новостройки через эскроу-счет. Для покупателя это абсолютно безопасная схема сделки, при условии, что цена покупки квартиры не превышает 10 миллионов рублей, именно такова максимальная сумма, которую страхует АСВ.

Но не для застройщиков, и, соответственно, для всей ситуации в целом.

Какие сложности застройщику придется преодолеть, чтобы организовать финансирование строительства за свой счет (хватит ли у него собственных средств), либо за счет кредитных средств банков или инвесторов?
Что будет с застройщиком, в случае если не уложились в сроки?
Другая ситуация: в случае, если застройщик использует кредитные (заемные) средства для строительства, что будет с объектом (новостройкой) в случае конфликта (финансового спора) между застройщиком и кредитором, а в случае банкротства застройщика- кто будет достраивать и кому предъявлять претензии по качеству строительства в этом случае?
И завершающий штрих — в случае негативного сценария, какими окажутся реальные сроки строительства, и, соответственно, какова будет по факту годовая процентная ставка доходности?

Исходя из вышеизложенного, сегодня доходные инвестиции в новостройки — это по факту русская рулетка — повезет — не повезет.
А инвестиции без понимания их эффективности (доходности) — это удел неудачников, к которым никто не желает быть причисленным.
Зарабатывать, вкладывая в недвижимость можно и нужно.

Главное — правильный анализ и глубокое погружение в тему.

Вот еще мои статьи, которые могут вас заинтересовать:
Покупаем квартиру, чтобы жить в ней. Что выбрать?

Новостройку или вторичку?
Инвестировать в деление на студии — прямая потеря денег!

Рассказываю, когда нельзя покупать квартиру
Что лучше — сталинка или новостройка?
ГАБ — инвестиции для богатых и не только
МОЙ КАНАЛ В YOUTUBE | INSTAGRAM